Zakup nieruchomości – samodzielnie czy z pośrednikiem?

Zakup nieruchomości to niejednokrotnie „transakcja życia” – mieszkanie czy dom w wielu przypadkach jest najdroższą rzeczą jaką kupujemy w życiu. Rozważmy zatem jak zapewnić sobie bezpieczeństwo tej transakcji i czy udział pośrednika w transakcji to pomoc czy tylko koszt.

„Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości (…)” – oto art. 179b Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Tyle teorii.

• Co to jednak oznacza dla osoby, która planuje zakup mieszkania, domu czy lokalu?
• Czy warto skorzystać z usług pośrednika przy takiej transakcji?
• Co może pośrednik, czego klient nie zrobi sobie sam?
• I wreszcie – jak wybrać pośrednika, aby faktycznie jego pomoc się „opłacała”, a nie stanowiła tylko dodatkowych kosztów związanych z wynagrodzeniem?

Wyobraźmy sobie, że planujemy kupić samochód z rynku wtórnego. W takiej sytuacji najczęściej rozglądamy się po ogłoszeniach, giełdach, wśród znajomych. Jednak nawet gdy znajdziemy już interesujący nas wóz najczęściej prosimy o „sprawdzenie” go przez doświadczonego mechanika. Dlaczego więc nie przychodzi nam do głowy takie rozwiązanie w przypadku zakupu nieruchomości, nierzadko kilku-kilkudziesięciokrotnie droższej transakcji?

Myślę, że mogę się pokusić o stwierdzenie, że nierzadko wynika to z niezrozumienia specyfiki zawodu pośrednika. Wśród potencjalnych klientów niejednokrotnie spotykamy się ze stwierdzeniem, że pośrednicy pobierają zbyt wysoką prowizję jak na tak niewielką ilość pracy jaką jest „podanie adresu” mieszkania, które mają w ofercie. I… zgoda. Tak, z takim stwierdzeniem się zgadzamy – my, pośrednicy (niektórzy oczywiście).

Żeby była jasność – „podanie adresu”, czyli skojarzenie stron transakcji to faktycznie clou zawodu pośrednika. Natomiast już zacytowana ustawa mówi o „wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umów” – a to oznacza dużo więcej usług, które może Wam zapewnić pośrednik tak, aby uzasadnić wysokość swojego wynagrodzenia.

Wracając do przykładu z zakupem samochodu – znajdujemy osobę, która się na samochodach zna po to, aby uniknąć w przyszłości konsekwencji naszego niedopatrzenia przy transakcji. Podobnie powinniśmy zatem podejść do zakupu mieszkania czy domu. Odpowiedzmy sobie więc na pytanie – jakie czynności może wykonać dla nas pośrednik poza „podaniem adresu”?

Ustalenie stanu prawnego nieruchomości

W teorii wszystko jest proste – jest właściciel mieszkania, który chce je sprzedać, jest kupujący, który chce kupić, udają się razem do notariusza i dokonują przeniesienia własności nieruchomości. W praktyce? Istnieje szereg praw do nieruchomości, których istnienie powinno być stwierdzone już na etapie wystawiania mieszkania do sprzedaży – mamy tu na myśli m. in. użytkowanie, służebność (osobistą, gruntową, służebność przesyłu), hipoteka, a także dodatkowe aspekty prawne takie jak: dożywocie, prawo pierwokupu nieruchomości czy nawet istnienie tzw. drogi koniecznej.

Oczywiście wszystkie te aspekty powinny być ponownie zweryfikowane przez notariusza przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży – jednak stwierdzenie ich istnienia czy braku na tym etapie może generować dodatkowe problemy szczególnie w przypadku, kiedy nieruchomość nabywamy za pieniądze pochodzące z kredytu bankowego. Absolutnym minimum powinno być sprawdzenie nieruchomości w Księdze Wieczystej – i oczywiście potencjalny kupujący może dokonać tego sam *(jeśli założymy, że sprzedający udzieli mu informacji o numerze KW).

Jednakże warto pamiętać o kilku faktach:

1. istnieją aspekty, których wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratywny a nie konstytutywny.

Wpisy konstytutywne to wpisy „prawotwórcze” – odnoszą się one do sytuacji, w których dana okoliczność prawna zachodzi dopiero z chwilą dokonania wpisu do Księgi Wieczystej. Tak sprawa ma się z hipoteką – warunkiem koniecznym powstania hipoteki jest jej wpisanie do księgi wieczystej. Wpis ten ma charakter konstytutywny, co oznacza, że bez takiego wpisu hipoteka nie powstanie. Wymóg wpisania hipoteki do księgi wieczystej dotyczy zarówno hipoteki umownej, jak i przymusowej, której podstawą jest odpowiedni dokument urzędowy, np. orzeczenie sądu czy decyzja administracyjna.

Wpis deklaratywny polega na ujawnieniu w księdze wieczystej dokonanego już faktu podlegającego wpisowi. Jako przykład takiego faktu można wskazać na przejście prawa własności nieruchomości. W opisanym przykładzie własność nieruchomości zostanie przeniesiona z chwilą zawarcia odpowiedniej umowy, natomiast chwila wpisu do księgi wieczystej nowego właściciela nie będzie miała na to wpływu.

2. istnieją przypadki, w których prawo pierwokupu nieruchomości ma na przykład współwłaściciel nieruchomości, dzierżawca, gmina, KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) czy Lasy Państwowe. Prawo pierwokupu może również przysługiwać osobie prywatnej w drodze sporządzonej umowy.

O ile umowne prawo pierwokupu jest zapisane w Księdze Wieczystej o tyle USTAWOWE prawa pierwokupu należy po prostu znać. Często zdarzają się sytuacje, w których nawet właściciel sprzedający nieruchomość nie zdaje sobie sprawy, że ciąży na nieruchomości prawo pierwokupu. W takiej sytuacji znów – powinno to zostać ujawnione przez notariusza, natomiast powoduje to znaczne wydłużenie transakcji, ponieważ w tej sytuacji sprzedający jest zobowiązany zawiadomić uprawnionego do pierwokupu o zamiarze sprzedaży i poczekać (najczęściej 30 dni) na decyzję uprawnionego, czy zdecyduje się on z tego prawa skorzystać. Ponownie – w przypadku, w którym kupujący decyduje się finansować transakcję kredytem może to powodować niepotrzebne utrudnienia.

Dobry pośrednik jest w stanie zaoferować klientowi sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości przy jego przyjęciu do sprzedaży co może zaoszczędzić przykrego zaskoczenia na etapie finalizacji transakcji.

Ustalenie technicznego stanu nieruchomości

Ponownie wróćmy do naszego przykładu zakupu samochodu. Decydując się na transakcję najczęściej dokonujemy sprawdzenia stanu technicznego auta przy pomocy fachowca. Podobnie sprawa ma się z zakupem nieruchomości, a szczególnym przypadkiem jest zakup domu.

Istotną kwestią jaką warto sprawdzić jest dokument odbioru domu, zwłaszcza, jeśli jest to dom powstały kilkadziesiąt lat temu. Taki dokument da nam gwarancję, że dom postawiony jest ściśle zgodnie z obowiązującym prawem i nie będziemy mieć problemów na wypadek kontroli budowlanej – a warto pamiętać, że opłaty za samowolę budowlaną potrafią być naprawdę wysokie!

Jeśli obiektem naszego zainteresowania jest dom w stanie surowym, koniecznie należy zapoznać się z dziennikiem budowy, zwłaszcza pod kątem daty dokonania ostatniego wpisu, bowiem jeśli minęło od niej 2 lata, będziemy zmuszeni wystąpić o nowe pozwolenie na budowę, co wiąże się z kolei z dodatkowymi kosztami i poświęceniem czasu.

I wreszcie kwestia stricte techniczna – stan nieruchomości. Zawilgocone ściany, pęknięte mury, niesprawna instalacja wodociągowa i elektryczna czy też stara więźba dachowa – to jesteśmy w stanie zauważyć sami, choć warto pamiętać, że zakup nieruchomości wiąże się często z emocjami, które mogą nam przysłonić pewne aspekty. Jak sobie z tym poradzić?

Warto skorzystać z pomocy osoby trzeciej, która będzie w stanie fachowym okiem ocenić stan techniczny nieruchomości. Oczywiście – pośrednik nieruchomości nie jest alfą i omegą i na pewno nie będziemy twierdzić, że znamy się na wszystkim. Nasze biuro współpracuje z osobą z uprawnieniami inspektora nadzoru budowlanego i tym sposobem zapewniamy naszym klientom dostęp do kompleksowej usługi przy zakupie nieruchomości.

Obsługa finansowa transakcji

Jeśli mowa o kompleksowości usług nie możemy nie wspomnieć jakie korzyści daje naszym klientom współpraca zespołu ITM Dom i ITM Finanse.

ITM Finanse, a właściwie ITM Kancelaria Finansowa Sp. z o. o. to struktura zajmująca się pośrednictwem finansowym m. in. w zakresie inwestycji, ubezpieczeń i kredytów. Dzięki temu klienci ITM Dom, którzy planują zakupić nieruchomość mogą liczyć na wsparcie w całym procesie – od uzyskania kredytu, poprzez nabycie nieruchomości, aż do zabezpieczenia jej przed skutkami różnych zdarzeń losowych.

Taka współpraca dwóch uzupełniających się struktur oznacza duże ułatwienie dla klienta – ponieważ nie musi on sam szukać banku, który będzie skłonny udzielić mu kredytu, następnie „biegać” z każdym zaświadczeniem czy innym dokumentem do banku – zrobi to za niego dedykowany jego sprawie doradca kredytowy. Jeśli dodamy do tego, że sprzedający nie musi „biegać” po zaświadczenia do spółdzielni mieszkaniowej (o niezaleganiu w opłatach), do ewidencji ludności (o braku osób zameldowanych w lokalu), po wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i budynków, bo wszystkie załatwi pośrednik nieruchomości to widzimy już ogromną oszczędność czasu dla obu stron transakcji.

Podsumowując – kupno czy sprzedaż mieszkania to jedna z istotniejszych transakcji w naszym życiu, zatem zapewnienie sobie pomocy osób z zewnątrz – czy to pośrednik nieruchomości, doradca kredytowy czy inspektor budowlany nie jest kaprysem, a rozsądnym zabezpieczeniem w obliczu operowania tak dużymi środkami pieniężnymi.